“业主的建筑物区分所有权”——这是物权法中颇为拗口、也是无数业主最为关心的章节。从不同性质的产权划分，到业主大会、业主委员会的功能，再到车位、车库归属等小区热点问题……物权法的触角深入到了小区矛盾的方方面面。

　　物权法出台后，错综复杂乃至血腥不断的“小区纠纷”都能迎刃而解吗？弱势的业主或准业主从此能享受“无痛置业”的快乐吗？不可否认，物权法的确“烹饪”了一桌“维权的盛宴”，不过，当我们细细品味一些权利的“滋味”，也许并不都能得到乐观的结论。

　　“住改商”：禁还是不禁

　　北京西郊F小区的厉先生最近烦恼无比。六年前，厉先生用拆迁款在F小区购房时，特意选了位于底层的一套三居室，准备让工作极不稳定的妻子伺机做点小买卖。两个月前，妻子果然失业回家，夫妇俩一商量，决定将客厅改造成一个24小时便利店。

　　厉先生的开店计划，得到了邻居们的普遍支持，毕竟“以后买油盐酱醋可以少跑一些路”，但是，住在六楼的老刘却坚决反对，理由是：“如果店里的灯光24小时开着，晚上无法睡觉。”为此，老刘三天两头跑到物业公司拍桌子，逼着物业出面阻拦。

　　厉先生心里明白，老刘跟他闹别扭的真正原因是，半年多前，老刘养的狗在厉先生家门口随地拉屎，两人曾发生过一次不愉快的口角。“他住在六楼，我房间里的灯光连二楼、三楼都影响不到，怎么可能妨碍他睡觉？”厉先生愤愤不平地说：“他到物业告状时还拿着物权法，说自己是利害关系人，没有他同意，我就不能开店。他算什么利害关系人？”但生气归生气，连厉先生自己也说不清究竟哪些邻居才算是“利害关系人”。两个多月过去了，便利店依然搁浅，让他去向老刘求和，拉不下这张脸皮，径自把店开起来，又怕闹出更大的事端，厉先生苦笑着向记者抱怨：“看来物权法只能保护老刘的‘睡觉权’，不能保护我的‘开店权’。”

　　住宅改作商业用房或办公用房，即俗称的“住改商”、“民宅商用”，是许多城市极为普遍的现象。随着人们对居住环境的要求日益提高，“住改商”的弊端也逐渐突显。比如，开办公司造成小区车位紧张、电梯拥堵，开办餐馆饭店带来油烟和垃圾污染，开办歌舞厅、美容院等等，除了制造噪声，还可能因进出人员复杂而埋下治安隐患……凡此种种，令许多小区居民对“住改商”极为反感。据北京市朝阳区法院统计，仅在2005年，就受理了105起“住改商”纠纷。

　　虽然反对者众，但支持“住改商”的亦不在少数。毕竟，在小区内开设的便利店、干洗店、小卖部等等，既不影响小区居民生活，又给他们带来了极大的生活方便。在广州等地，一些住宅小区底层的“住改商”经过长期发展后，已经形成规模化的特色商圈，融入当地居民生活。因此，一刀切的取缔并不合适。

　　正因为“住改商”利弊参半，许多城市进退两难。在广州，2000年曾对“住改商”发布禁令，2002年解禁，2005年又再次恢复禁令。如此反反复复，令许多商户根本无法安心做生意，只能感叹“做一天算一天”；在成都，就《成都市物业管理条例(草案)》召开的听证会上，“住改商”成了最炙手可热的论题，十位听证代表竟为此激辩了一百多分钟。

　　在物权法制订过程中，民间对“住改商”也出现了“绝对禁止”、“有限容忍”、“完全放开”三种截然不同的声音。物权法的最终抉择是，“住改商”除了需要遵守法律、法规以及管理规约外，“应当经有利害关系的业主同意”。

　　尊重业主对“住改商”的自主选择权，就是尊重民法的自由、平等之理念，物权法这一立法决策的良好初衷勿庸置疑。问题是，何谓“有利害关系的业主”？如何征求有利害关系的业主同意？诸如此类的细节，物权法并没有提供答案。

　　有人质疑说，物权法虽然给“住改商”留了一条“活路”，但相关条款在实践中几乎不具有可操作性，等于堵死了“住改商”。亦有人提出，与其对“有利害关系的业主”扯不清道不白，不如在物权法中严格限定“住改商”的产业类别，明确哪些便民利民的产业可以进入，哪些严重扰民的产业不得进入。 耐人寻味的是，物权法出台后，一些地方立法为了不与物权法相抵触，纷纷改弦更张。典型的一例是，物权法出台后仅仅一周，《北京市房屋租赁管理办法》草案就删除了“民宅禁商”的规定，但仅仅是删除而已，该草案未对公众关心的“住改商”再有任何表态。有人因此戏言：北京的地方立法者把“住改商”这个烫手山芋又扔还给了物权法。

　　看来，在更加精细的立法浮现之前，“住改商”禁还是不禁，仍然是一个问题。

　　车位：开发商“套现”正疯狂

　　“我们小区的车位已经涨到28万了，我花12万买的车，却要花两倍多的钱才能停车，这还让不让人活了！物权法还管不管这事？”电话中，陈小姐满是焦虑的口气。

　　居住在广州Z小区的陈小姐告诉记者，以前，Z小区的有车族每月只要花上两百多元就能租用一个车位，但今年3月物权法出台后不久，开发商贴出了出售车位的告示，价格也不断“调整”，从15万一路涨到了28万。最可恨的是，开发商为了逼迫业主买车位，使出了“只售不租”的霸王手段，宁肯让没有卖掉的车位空置，也不准业主租用。一些业主被迫将车停在小区外边，车辆被损、被盗事件时有发生。

　　“我们也想做个有志气的业主，坚决不买高价车位，但小区车位本来就紧张，现在不买，以后可能就买不到了。而且现在已经有人买了几个、甚至十几个车位，准备以后再加价炒卖。”陈小姐气愤而无奈地表示。

　　Z小区有车族的苦恼并非孤例。物权法出台后，在广州、上海等地，许多小区都掀起了紧急出售车位、车库的风潮，一个车位二三十万元的屡见不鲜，有的甚至飚升到四五十万元。有知情者透露，这一波极不正常的“热卖”，实际上是与物权法打“时间差”。物权法规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”而目前许多小区的业主与开发商签订购房合同时，并未明确约定车位、车库的归属，开发商如果现在不卖，将来很可能无法脱手，正因此，许多开发商要赶在物权法10月1日正式实施的“大限”之前，急于将一些产权并不清晰的车位、车库“套现”牟利。

　　令人遗憾的是，对于这种公然规避法律的做法，物权法似乎也缺乏遏制之道。在物权法制订过程中，草案曾经规定：无约定或约定不明的车位、车库，属于业主共有。这一有利于业主的规定曾令许多人欢欣鼓舞。但在最终出台的物权法中，“业主共有”的范围大大缩小，仅仅局限于“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这意味着，在建筑区划内的车位、车库，都被认定为开发商的独立物权，并按照各种“约定”进行处置。而在现实生活中，至少在物权法正式实施前，不仅许多小区存在着产权不清、约定不明的车位、车库，而且不少可能已经由全体业主分摊了建设成本，理应属于业主共有。如果法律对这些历史遗留问题不提供合理的解决方案，甚至“默认”一些权属模糊的车位、车库统统归入开发商囊中，岂能体现对业主的公平？又怎能实现定分止争的功能？在某种程度上，这也“鼓励”、“刺激”了一些开发商有恃无恐。

　　如果说，一些开发商在物权法实施前的疯狂“套现”行为，令许多业主被迫为车位付出高昂代价。那么物权法正式实施后，业主的权益能否得到保护呢？情况似乎也不容乐观。

　　对于车位、车库的归属，物权法目前实行的是“约定优先”，这当然契合民事法律的自治原则。但在中国的现实语境下，弱势的业主与强势的开发商相比，完全不具有对等的谈判能力，所谓的“约定”很可能演变为扩张开发商利益的“霸王约定”。车位、车库资源的短缺，意味着无论开发商如何漫天要价，业主也只能接受“约定”。而业主与开发商在信息资源、取证能力等方面的严重失衡，又意味着对于那些建设成本已经暗中分摊到业主头上、理应归业主共有的车库、车位，开发商可以通过“约定”肆无忌惮地重复出售。

　　曾经被业主们寄予厚望的物权法，也许并没有彻底解开现实生活中纠缠不清的车位、车库权属争议之结。眼下一些城市车位价格飞涨乃至恶性炒卖的现象就证明，“停车难”、“停车贵”等等，依然是无数业主难以排遣的心头之痛。种种迹象表明，争夺车位、车库的新一轮纠纷和博弈也许已不可避免。

　　会所：异变中渐渐模糊的产权

　　“买房时，开发商拍着胸脯保证，会所里有健身房、羽毛球馆、棋牌室、茶室等等，号称要为业主提供高雅舒适的休闲场所，有些项目还是免费的。许多业主就是冲着这一条，才在这里买房的。可你现在看看，这会所成了啥玩意儿？”

　　在北京北郊X小区，顺着业主鲍先生手指的方向，记者看到，一栋两层建筑的底层被分隔成若干门面房，分别被两家餐馆、1家干洗店、1家美容院和1家炒货水果店占据。而这个所谓“会所”的两层，已经“变身”为对外出租的公寓。

　　Z小区的业主们怀疑，会所的建设成本已经被房价“消化”，理应归业主们所有。可如今，会所不仅变了味，而且出租给商户的收益也全部流入开发商囊中。“我们曾希望物权法帮我们解决问题，结果，物权法压根儿就没提‘会所’这两个字。”鲍先生颇为失望地说。

　　会所这一高品质生活的象征，向来是开发商吸引购房者的一大卖点。然而一些商品房小区一旦销售完毕，开发商信誓旦旦承诺的会所就会纷纷出租“变脸”，个别的甚至变成了脏乱不堪的菜市场。一些小区虽然保留了会所，但混乱的管理、昂贵的收费也令业主们望而却步。会所产权究竟归谁所有？会所能不能对外开放？会所的经营收益应该归谁……诸如此类的争论，导致“会所纠纷”层出不穷，在北京、上海、广州等城市，都因此发生过业主与开发商之间的激烈冲突。

　　在物权法制订过程中，对居住质量影响最大的绿地、车位车库、会所，是业主们最为关心的三大热点。物权法草案也曾经规定过会所的归属，即有约定的按约定，无约定或约定不明的，除建设单位能证明其享有所有权外，属业主共有。但这一相对有利于业主的规定最后却被删除。许多人揣度，“会所”在物权法中“消失”，很可能是开发商一方的意见在立法博弈中占了上风。

　　应当承认，小区会所确实有不少是由开发商独立投资建设的，但由业主分担建设成本的恐怕也不在少数。更何况，即使是归开发商所有的会所，也应当遵守售房时的承诺，由业主享有使用权，决定如何使用会所，而不能任意“变脸”牟利。正因此，物权法避而不谈会所的权利归属，恐怕无助于平息纷繁复杂的会所纠纷，也会为日后新的争议埋下伏笔。

　　有人乐观地认为，虽然物权法没有提及“会所”两字，但物权法规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”据此，会所可以归入“其他公共场所”，判定为业主共同。但这样的说法多少有点一厢情愿，在物权法中，除了小区内道路、绿地、车位车库的共有情形较为清晰外，究竟哪些“公共场所”、“公用设施”属于业主共有，并无明确界定，以此解决会所纠纷，显然不具可行性。

　　实际上，会所之外，许多小区的自行车库、地下室、半地下室、储藏室、架空层、设备层、地下人防工程等等，都处于权属不清的混乱状态。而在现实生活中，围绕着这些“疑似共有物权”，已经纠纷四起。比如，“赠送地下室、花园”是开发商促销底层住宅的常用手段，但如果这些地下室、花园属于业主共有，开发商岂能擅自“赠送”？再比如，许多小区的地下室都被开发商和物业公司出租出去，变为旅馆、仓库等等，但如果地下室的建设成本花得是业主们的血汗钱，其收益怎能旁落别人腰包？最近一起案例发生在北京罗马嘉园小区，朝阳区民防局将该小区地下人防工程许可给物业公司用作地下车库，物业公司借此加收车位租用费，导致停车费用暴涨，而业主们却认为人防工程应归业主共有，92名业主因此将民防局告上了法庭。

　　虽然物权法为小区业主送上了“共有物权”这一利好，但如果地方法规、司法解释等等不能将粗糙的规则变得精致，尤其是明确“哪些项目属于共有物权”、“谁代表业主行使共有物权”、“如何合理分配共有物权收益”等关键问题，那么共有物权恐怕只是停留在纸上的权利，仅仅是——看上去很美。

　　业委会：缥渺的诉权

　　“业委会不能出面打官司，单枪匹马的业主怎么可能干得过物业？”回忆起两年多前的维权经历，来自东北的老高唏嘘不已。

　　那时，在老高所在的小区，由于物业公司滥收费用、服务质量低下、擅自出租地下室等问题，业主与物业的矛盾已到了白热化的地步。热心公益的老高被推选为业主委员会主任后，决定以业委会的名义起诉物业，通过法律手段解决问题。岂料诉状递到当地法院后，法院根本就不予立案，理由是：业委会不具有诉讼主体资格，无权起诉。

　　为了不辜负业主们的期望，老高转而决定以个人名义起诉，为壮大声势，他还动员了5位热心业主加盟。但这些出头的业主很快麻烦不断，汽车轮胎被刺破，户外的电闸频繁短路，半夜里还会接到莫明其妙的骚扰电话。面对这些下三滥手段，5位业主纷纷退却了，而其他业主除了表示同情和愤慨，再无人愿加入起诉行列。最终，心灰意冷的老高在亲人的规劝甚至“威逼”下，离开了已无法过安稳日子的小区，远赴北京跟随儿子生活。“假如法院能够接受业委会的起诉，情况就会好得多。”对于这次失败的维权，老高依然极不服气。

　　业委会作为小区民主管理的自治组织，究竟有没有诉权？在现行法律中一直没有明确规定。而在司法实践中，各地法院的做法也参差不齐，虽然在安徽、北京、广东、重庆等地发生的一系列诉讼案中，业委会诉权都得到了承认，但在大部分地区，业委会的诉状都被法院拒之门外。

　　于是，许多人将赋予业委会诉权的希望，寄托到了物权法身上。虽然物权法在草案阶段曾规定，对侵害业主共同权益的行为，只要业主的授权达到法定条件，业主大会或者业委会可以提起诉讼，但最终定稿时，这一规定却被删除，仅仅规定业主个人享有诉权。而“删除”的原因是，业主大会或者业委会不具有独立财产，无法独立承担民事责任，一旦败诉将由全体业主分担责任。如果有业主、尤其是那些从一开始就投票反对起诉的业主不愿交纳有关费用，事情将很难处理。

　　这些现实顾虑不无道理，但物权法不明确赋予业委会诉权，显然不利于维护业主的合法权益，也不利于打破目前十分普遍的物业管理僵局。比如，物业管理合同通常是由业委会出面签订的，如果业主们想中途换掉不满意的物业公司，缺乏诉权的业委会又如何到法院请求解除合同呢？

　　在业委会缺乏诉权的情况下，维权的重担更多地落到业主个人身上。面对强势的开发商或物业公司，势单力薄的业主势必冒着极大风险、付出巨大成本，一旦失败将独自承受代价，一旦胜诉，涉及到业主共同权益的胜利果实又很容易被其他业主“无偿”分享，这不仅极不公平，还容易助长一些业主的搭便车心理。

　　其实，问题的真正关键并不在于业委会是否具有诉权，而在于如何为业委会量身订做能够实际运行的诉权。比如，针对业委会的特点和功能，是否可以将业委会行使诉权的范围限制在物业管理纠纷；再比如，当业委会接受大多数业主委托起诉时，为了照顾那些不愿授权的业主利益，是否可以规定，无论诉讼结果好坏，都由授权的业主承担，对未授权的业主不发生效力。

　　倘若能够妥善消解一些现实的障碍，那么缥渺不定的业委会诉权就能落地生根。也许我们可以乐观地预测，在修订《民事诉讼法》或拟定相关的司法解释时，能够最终修复物权法留下的遗憾。