政府对中等收入者的住房责任，锁定“帮助”后仍问号多多

　　对于中等收入者是否也要纳入政府的住房保障范围，近年来各方意见不一。

　　支持者认为中等收入阶层处于住房“夹心层”，特别是在一些房价飞涨的大城市，政府必须介入；反对者则认为政府的财力和行政能力不足以解决中等收入者住房问题。按照通常的测算，我国的富裕阶层占人口的20%，中等收入阶层占人口的60%，低收入者占人口的20%，若保障性住房涵盖中等收入者，则意味着政府需要托起覆盖全社会80%人口的住房问题，在反对者看来，这大大超过政府的财力；况且，如果都纳入住房保障，市场机制又如何体现？ 

　　建设部部长汪光焘在年度工作会议上的最新讲话，则将政府之于中等收入者的住房责任锁定为“帮助”。

　　何谓“帮助”，这被视为“见仁见智”的说法。

　　限价房“僧多粥少”

　　进入建设部网站查阅可知，汪光焘对“帮助”的完整表述是：“在房价较高、涨幅较快的大中城市，要切实增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，加大限价商品房供应规模，规范限价商品房的定价管理、供应对象和上市交易。在着力解决低收入群众住房困难的同时，鼓励各地区积极探索，发展政策性租赁住房，帮助中等收入家庭解决住房困难。”

　　中小套性普通住房和限价房，似乎是具体的“帮助”措施，前者不用说，当然是商品房；而对一直争议较多的限价房，政府已明确将其界定为商品房。北京市国土资源局局长安家盛解释指出：限价房是政府在土地收益上进行了让利，因而会对其上市做出限价，但仍是商品房性质。而廉租住房和经济适用住房的建设用地是以划拨方式供应，政策明确规定是保障性住房。

　　如果说需要限价房来解决相当一部分中等收入者的住房问题的话，那这部分需要政府让渡一部分土地收益并进行限价的住房供应量应该多大呢？

　　“24号”文件对廉租住房保障对象和标准的规定是“由城市人民政府按照当地统计部门公布的家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例，结合城市经济发展水平和住房价格水平确定”。

　　1998住房制度改革指导文件“23号”文件的起草人之一、中国房地产及住宅研究会副秘书长包宗华指出，我国的住房分类供应制度是结合国情，在吸收国外有益经验的基础上形成的，实际上更多地借鉴了美国的经验。

　　美国上世纪30年代开始实行分类供应的住房制度，从比例来看，中等收入家庭占62%，低收入的占18%，这两部分(即80%的家庭)享受着政府的住房保障。在他看来，具体到我国，低收入住房比例为5%～8%比较合乎实际，而对中等收入供应的中小户型、中低价位住房应占到70%左右。

　　从目前市场的住房供给来看，中小户型住房的供应量，即政策规定的关于90平米和70%要求，各地在积极落实，全国平均达到了55%，但远未达到要求的70%的比例。

　　从明确纳入政府保障的廉租房和经济适用住房的建设情况来看。据初步统计，目前全国城镇人均住房建筑面积低于10平方米的低收入家庭即需要租住廉租房的家庭有约1000万户，占城镇家庭总户数的5.5%。对这部分家庭的住房政策要求应保尽保。但截至2007年10月底，累计只解决了68.1万户，完成的比例不足7%。

　　僧多粥少，人们自然会担心，限价房会不会重蹈北京此前经济适用住房的覆辙？据媒体报道，北京市尚未正式公布但比较接近的对买房人的条件限制是，家庭年收入在8.8万元及以下，家庭总资产净值不超过76万元，人均居住面积小于15平米。据最新的统计数据，全市城镇居民人均可支配收入为21989元，大约年收入不超过人均收入2倍的家庭(以2人工作计)只要别的条件符合，就有资格购买限价房，这应该不在少数。但是，在优先安置拆迁户、危改、奥运工程等群体后，进入公开销售的限价房源就已所剩不多了。

　　以我国目前对个人乃至家庭收入状况的掌握情况来看，要完全甄别各个家庭的购房资格似乎难度并不小。除此而外，还需要健全限价房的推出机制，鉴于其既是商品房又享受政府优惠的身份，需要完善购买人和政府对房屋出售收益的分配机制，防止像经济适用房一样被炒卖，出现新的腐败或权力寻租。

　　投入不菲仍“杯水车薪”

　　限价房的建设和廉租房以及经济适用住房一样，离不开政府的资金投入，或者说让利。

　　仍以北京为例，据北京市国土资源局介绍，2007年供应的226万平米“两限房”用地，与供应商品房相比，政府少收益了100亿元左右，相当于2007年北京全年税收的7.3%，但其形成的约6万套限价房供应，对广大的中等收入家庭来说，不过是杯水车薪。

　　以列入政府保障目标的廉租房建设来看，在各种住房社会保障中，廉租房既要承担解决“房源”所需的资金，又要长期不断地负担房屋维修和住房租金补贴，因此所需资金最多。正因如此，近年来我国实行住房公积金增值净收益，用于廉租住房建设和提取一定比例的土地出让净收益用于廉租住房保障资金的办法。

　　但据有关部门统计显示，截至2006年，全国提取住房公积金净收入100亿元左右，实际用于廉租房建设的只有20亿元，仅占1/5。2006年全国城市土地出让金的净收益2978亿元，按照当时规定提取5%的比例，也就是接近150亿元，但真正提取的土地出让金是1%，只有不足3亿元。

　　在现有的财税体制下，土地出让金被地方政府视为财政收入的“支柱”，用于建设上项目还捉襟见肘，保障住房的建设自然被排在了后面，在这样的情况下，如何保证上述两部分的资金能够真正落实到位，同时，政府再让利一部分土地出让金建设限价房。

　　同时，政府还会担心政策性的保障住房影响到商品房的开发建设，进而影响房地产税收收入。以广东为例，在房地产销售持续畅旺等因素推动下，2007年广东地税收入首破2000亿元，其中，前11个月房地产税收收入达357.20亿元，同比增长32.3%，增速创近年新高。

　　正因为此，经济学家王小广指出，应该防止一些城市做面子工程，在财政压力下，缩小廉租房、经济适用住房或者限价房的建设比例。2008年，一些城市能否减轻GDP对房地产业的倚重，更多地满足中低收入者的住房需求，还需要看政策的执行力度。

　　限价房能否稳定房价

　　王小广认为，如果政府真正进行保障住房的建设，而且建设量达到了一定比例，比如说40%以上，就会对房价产生影响；但如果只是小打小闹地做做面子工程的话，对房价影响就不会大。

　　在他看来，2007年房价的异常飚升，并不是因为住房的供给少了，而是投资性需求太旺“惹的祸”，央行连续加息已经渐见成效，加上其他相关政策的影响，目前住房市场的观望气氛浓厚，如果能严格执行目前的政策，抑制住房投资需求，房价会逐渐趋于平稳。

　　从北京市发改委对外公布的住房建设计划来看，2008年将新开工“两限房”450万平方米，经济适用房300万平方米，廉租房50万平方米。按照两居室标准，800万平方米的建设量，大约将提供6万套两限房、5万套经济适用房、1.2万套廉租房，也就是12万套面向中、低收入家庭的住房供应。

　　从量来看，800万平方米占到北京市年住宅销售量的1/3到1/2。但是，这些住房并不能立刻形成2008年的供应。正如去年北京市开工建设经济适用房及两限房共590万平方米，但并未完全形成市场供应量，而房价也并没有因为9万套左右的供应量而“平稳”下来，关键是这些供应何时能进入市场，从而有效帮助中等收入家庭解决住房困难。

　　对于稳定房价，主管的建设部更强调的是结构的调整，所以，着重强调“两个70%”是很强硬的指标，即土地供应方面，包括经济适用房、廉租住房、中低价位中小套型普通商品住房等普通住房的土地供应，必须达到居住用地供应的70%以上；城市新审批、新开工的住房项目，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。对各地来说，应当有约束力。

　　王小广建议，应通过有区别的税收、信贷政策继续调控住房需求，打击投机性购房，有效抑制投资性购房，加大对大套型住房需求的调控力度；同时，严厉打击房地产开发销售过程中的违法违规行为，坚决查处对囤积土地、捂盘惜售、恶意炒作和哄抬房价等违法违规行为。